För att få ett bostadslån krävs att bostaden är intecknad motsvarande lånets storlek. När bankerna beviljar bolån beräknas bolånet på nuvarande marknadsvärde. Om den som lånar inte kan betala bolånet blir banken tvungen att sälja bostaden. När en bostad tvångsförsäljs genom exekutivauktion är försäljningssumman som regel betydligt lägre än marknadsvärdet.

Om en bostad är belånad till 100 % av marknadsvärdet förlorar banken pengar om bostaden utmäts och säljs på exekutivauktion, eftersom priset inte kommer upp i marknadsvärdet.

Bankerna vill minska sina risker så mycket som möjligt. Därför delar de flesta bankerna in bolånet i bottenlån och topplån.

Bottenlån har lägre ränta och längre avbetalningstid, eftersom bottenlån har bättre säkerhet än för topplån. Topplån har högre ränta och kortare avbetalningstid. Bankerna har större chans att få tillbaka den delen som motsvarar bottenlånet vid en exekutivauktion.

Ett enkelt exempel.

A köper ett hus för en miljon kronor. Banken beviljar bottenlån på 80 % vilket blir 800 000 kr. A får topplån på 90 %. 90 % av en miljon är 900 000 kr men räknas av mot bottenlånet, topplånet är 100 000 kr. Resterande får A betala med sparade pengar eller med ett blancolån.

A blir arbetslös efter ett år och kan inte betala.

  • Huset är värt 1 000 000 kr
  • Bottenlån 800 000 kr
  • Topp lån 100 000 kr

    • Banken har ett krav på A motsvarande 900 000 kr.

    Huset tvångsförsäljs. På den exekutiva auktionen säljs huset för 820 000 kr.

    Kronofogdemyndigheten ska ha 10 000 kr för att de sålde huset, kvar till banken finns 810 000 kr.

    Banken får tillbaka hela summan för bottenlånet, 800 000 kr. Topplånet får de bara tillbaka 10 000 kr, banken förlorar 90 000 kr på topplånet.

    Priset på en bostad blir alltid lägre vid en exekutivauktion än marknadsvärdet. Det beror på två faktorer. Den som köper en bostad på exekutivauktion har inga rättigheter. Köparen kan inte stämma kronofogdemyndigheten eller den förra ägaren om dolda fel upptäcks. Köparen köper huset i befintligt skick. Därav blir priset lägre eftersom köparen tar större risker. Den andra anledningen är att spekulanterna vet att banken måste bli av med huset och kan därför lägga låga bud i förhoppning att göra ett klipp.

    Av den anledningen har de flesta banker infört bottenlån och topplån.